法拍房里面公告有写前业主欠的物业费物业费，由买受人承担，

您提到的法拍房公告中写明前业主欠的物业费由买受人承担这一情况，需要结合法律规定和实际情况综合判断。一般而言，法拍房中原业主欠缴的物业费不由买受人承担，但公告中的特别约定可能产生影响。
如果法拍房公告明确载明“前业主欠缴的物业费由买受人承担”，且买受人在竞拍前已知晓该条款并参与竞拍，则需按公告约定承担；若公告内容与法律强制性规定冲突（如违反《物业管理条例》中“物业发生产权转移时，业主应当结清物业费”的基本原则），则该约定可能因排除买受人主要权利而无效；若买受人竞拍前未被明确告知该条款，且公告未显著提示，则可主张该条款对其不产生约束力。
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面对法拍房公告中要求买受人承担前业主欠缴物业费的情况，您可以采取以下实用行动建议来维护自身权益。
1、核查公告条款效力：首先确认公告中该条款是否为格式条款，是否存在“不合理加重买受人责任”的情形。若法院未以显著方式提示该条款，或条款内容与《物业服务收费管理办法》第十五条冲突，可主张条款无效。2、联系法院沟通：及时向负责法拍的法院提出书面异议，说明法律规定中原业主为物业费清偿主体的依据，并要求法院对条款效力进行审查，必要时可申请调取原业主与物业公司的欠费纠纷材料。3、留存竞拍证据：保存法拍公告、竞拍记录、产权过户文件等材料，重点标注公告中关于物业费承担的表述及提示方式，作为后续维权的证据。4、与物业公司协商：在完成房产过户后，主动联系物业公司，提供产权转移证明，明确自身仅对过户后的物业费负责，并要求物业公司向原业主追缴欠费。选择解决方案时，需重点考虑公告条款的提示程度、法院态度及物业公司的配合意愿，优先通过法律途径确认责任归属。若您对条款效力判断或协商流程不熟悉，建议进一步咨询专业律师，制定针对性维权策略。
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针对您关注的法拍房公告中前业主欠缴物业费由买受人承担的约定效力问题，可依据相关法律法规分析如下。
根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金……物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”该条款明确了物业费的原始债务人为原业主，产权转移时原业主负有结清义务。法拍房公告中“买受人承担前业主欠费”的约定，实质是对原业主法定义务的转移。由于该约定未经物业公司同意（物业费债权人为物业公司，债务转移需债权人同意），且排除了买受人的法定权利，根据《民法典》第四百九十七条“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效”之规定，若公告为法院单方拟定的格式条款，该约定可能因违法而无效。因此，法拍房公告中关于买受人承担前业主物业费的约定，在无特殊情况下不能对抗法律的强制性规定，买受人原则上无需承担。
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法拍房公告中约定买受人承担前业主欠缴物业费，可能存在以下法律风险，需引起您的重视。
1、经济损失风险：若法院认定公告条款有效，买受人需承担前业主欠缴的物业费，可能面临数万元甚至更高的费用。例如，某法拍房原业主欠缴物业费5年共计8万元，公告约定由买受人承担，买受人竞拍成功后被物业公司起诉，法院依据公告判决买受人支付该笔费用。2、产权使用受限风险：物业公司可能以“欠费未结清”为由，拒绝向买受人提供物业服务（如停水、停电、限制门禁等），影响房屋正常使用。例如，买受人购买法拍房后，因原业主欠缴物业费被物业公司限制电梯使用，导致房屋无法实际入住。